Рыночная стоимость аренды (арендная стоимость) — величина арендной платы, за которую может быть сдан в аренду объект недвижимости на дату оценки при типичных рыночных условиях.
Ситуации, в которых может понадобиться оценка и расчет стоимости арендной платы
Во-первых, для многих государственных унитарных предприятий сдача в аренду пустующих помещений составляет значительную часть доходов. Для таких предприятий оценка арендной платы является обязательной в соответствии со статьей 8 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», так как вовлечение в сделку объектов, принадлежащих Российской Федерации, ее субъектам и муниципальным образованиям, требует проведения оценки арендной ставки в обязательном порядке. Это же касается и земельных участков, находящихся в государственной собственности и сдаваемых в аренду.
Во-вторых, практически любая компания арендует офисные, торговые и складские помещения. Аренда может составлять значительную часть бюджета. Любое повышение арендной платы влечет за собой снижение рентабельности. Любое увеличение арендной платы может спровоцировать конфликт между арендатором и арендодателем. Независимая оценка величины арендной платы поможет прийти к обоюдовыгодному и приемлемому решению для обеих сторон.
Оценка величины арендной ставки базируется на предпосылке, что капитализированная прибыль (за вычетом всех налогов и обязательных операционных платежей), полученная от эксплуатации объекта недвижимости равна рыночной стоимости данного арендуемого имущества. Таким образом, в случае отсутствии достаточной информации по величине арендных ставок на открытом рынке аренды недвижимости, оценщик может определить рыночную стоимость имущества, а затем, определив размер ставки доходности для данного типа объектов, определить размер арендной ставки за оцениваемое имущество.
Оценка ставки арендной платы производится:
Производится определение стоимости данного имущества всевозможными подходами (доходный, сравнительный, затратный);
Определяются коэффициент дисконтирования, который соответствует деятельности связанной с использованием имущества;
Определяется размер приносимой объектом прибыли;
Логично то, что не должен арендодатель забирать всю прибыль арендатора от использования имущества, поэтому определяется часть прибыли каждой стороны;
Прибыль, которая остается на балансе арендодателя, является величиной ставки арендной платы за эксплуатацию имущества.
Оценка арендной ставки необходима:
при сдаче в аренду объектов недвижимости, являющихся государственной или муниципальной собственностью;
при оспаривании арендной ставки в судебных органах, в том числе для возмещения упущенной выгоды;
для подтверждения рыночно-обоснованной ставки аренды в налоговых органах;
для принятия управленческих решений.